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原告曲xx与被告北海xx投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案
2013年10月25日

广西壮族自治区北海市海城区人民法院

2013-04-24

  • 民事裁判书
  • (2013)海民一初字第47号

           原告:曲xx。

        委托代理人:陈远胜,广西汉远律师事务所律师。

        委托代理人:欧美玲,广西汉远律师事务所实习人员。

        被告:北海新恒大投资有限公司。

        法定代表人:时存良,董事长。

        委托代理人:谭彩燕,广西唐程律师事务所律师。

        委托代理人:陈源莲,广西唐程律师事务所实习律师。

        原告曲xx与被告北海新恒大投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013年2月19日受理后,依法适用简易程序,于2013年4月9日公开开庭审理了本案。书记员卢健忠担任记录。原告曲xx的委托代理人陈远胜、欧美玲,被告北海新恒大投资有限公司的委托代理人谭彩燕、陈源莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

      原告曲xx诉称:2013年1月6日,原告在被告售房处交购房款人民币20000元,购买位于北海市北海大道质量监督局西侧楼盘的房屋。同年1月14日下午,被告通知原告签订房屋买卖合同。原告对合同中不明确的内容与被告进行交涉,未果,原告决定先看房再协商。但是在看房过程中,原告发现所购房屋存在明显质量问题:房顶、卫生间、厨房的抽风烟筒均有裂缝,其中卫生间、厨房的抽风烟筒的裂缝用水泥涂抹过,水泥已经脱落。更严重的是原告发现该房是旧楼改造,原建筑并非住宅楼,户型系进行了较大的改造重新拆砌而成。原告当即提出质疑此房是否烂尾楼改造工程,被告最后也承认是旧房改造成的住宅楼。原告认为,被告在销售时隐瞒了该房是旧房改造的事实,原告在不知情的情况下交了部分房款。对如此旧房改造并且质量存在问题的住房,原告实在无法接受,因此原告多次与被告协商要求退回房款,但被告拒不退还。原告为此起诉,请求判令:1、被告返还原告购房款人民币20000元;2、本案诉讼费用由被告承担。

       原告对其陈述在举证期限内提供的证据有:1、身份证,证明原告的诉讼主体资格;2、企业信息查询单,证明被告的诉讼主体资格;3、《收据》,证明被告收取原告购房款20000元事实;4、《认购协议书》,证明该协议并未生效。

       被告北海新恒大投资有限公司辩称:原告的主张缺乏事实法律和依据。其一,原告主张的房款并非购房款,而是原告与被告签订《认购协议书》所交的定金,由于原告没有按约定与被告签订《房屋买卖合同》,根据《认购协议书》第4条,被告有权没收该定金;其二,原告以被告的房屋存在质量问题为由拒绝签订《房屋买卖合同》,没有提供相关证据证实原告的房屋存在质量问题,而事实上原告所售的房屋是经过质检部门验收合格的,原告的行为是违约行为。请求法院依法驳回原告诉讼请求。

        被告为其辩解在举证期限内提供的证据有:1、《认购协议书》,证明原、被告于2013年1月6日签订认购协议书,原告自愿认购被告名下的东珠华庭A幢2单元9层06号房,并按约定向被告交付认购定金2万元事实;2、《房屋所有权证书》,证明被告售给原告的房屋已经相关部门验收质量合格并颁发房屋所有权证书;3、《商品房买卖合同》,证明原、被告已就购买涉案房屋的相关问题进行充分磋商,并达成一致意见;4、录音光碟及录音内容,证明原告明确承认在与被告签订《认购协议书》后交给被告的2万元为购房定金的事实;5、证人证言,证明被告在原告签订《认购协议书》时已明确将涉案房屋为改造房的事实告知原告,已完全履行告知义务。

        经过开庭质证:原告对被告提供的证据1真实性有异议,认为与原告持有的《认购协议书》(对应原告提交的证据4)不一致,原告的《认购协议书》并没有被告盖章,因此根据该协议第6条的规定,该认购协议书并未生效;对证据2无异议;对证据3有异议,认为双方并未达成一致意见,该合同并未签字生效;对证据4真实性不能确定,但认为从双方对话中可知,被告出售的房屋并非新建房屋;对证据5真实性有异议,认为证人王桂杰系被告公司员工,与被告存在利害关系。被告对原告提供的证据1、2无异议;对证据3证明内容有异议,认为被告所收取原告的2万元是定金而不是购房款。

       本院结合双方的举证和质证认证如下:原告提交的证据4与被告提供的证据1为一式两份《认购协议书》,对该两份协议书的真实性本院予以确认;对于其他证据,由于与本案案情具有一定的关联性,可作为本案定案的参考依据,本院亦予以确认。

       综合全案证据,本院确认法律事实如下:2013年1月6日,原告在看过样板房后与被告签订《认购协议书》,约定由原告认购东珠华庭A幢2单元9层06号房,认购定金为2万元,原告应在签订协议时支付定金,并于10日内与被告签订《房屋买卖合同》,否则本认购书自行失效,已支付的定金归被告所有;本认购书须由双方签字并在被告公司盖章后方可生效。《认购协议书》经原告与被告的销售代表王桂杰签字后交付给原告一份。原告于当日交给被告2万元,后因原告在看毛坯房的过程中认为被告所售房屋存在质量问题,双方未能签订《房屋买卖合同》。原告多次与被告协商要求退回2万元,遭到被告拒绝。原告为此诉至本院,提出以上诉讼请求。

        另查明,本案涉案房屋主体建于2006年,现已竣工验收合格并取得房屋所有权证书。

        本案争议焦点为:1、原、被告签订的《认购协议书》是否为有效合同;2、被告收取原告2万元的性质是定金还是购房款,是否应予返还。

       关于《认购协议书》是否有效的问题,本院认为:原告与被告签订《认购协议书》,是双方真实的意思表示。该合同没有违反法律法规的相关规定,也没有损害他人的利益。合同约定以被告公司盖章为生效要件,虽原告持有的合同原件没有盖章,但被告已通过在己方所持有的合同上盖章及通知原告正式签订《房屋买卖合同》等形式追认了该合同的效力,原告亦已按约于合同签订时支付了2万元,原、被告双方均已实际履行该合同,因此该合同为合法、有效的合同,当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。

       关于被告收取原告2万元是定金还是购房款的问题,本院认为:结合原告付款的实际情况和双方对定金的约定来看,原告于签订合同当日支付2万元,与《认购协议书》约定认购方“在填写该认购书时自愿支付定金¥20000元”,不论是时间还是数额上都是相吻合的,且在原告与被告协商退款的录音中,原告亦承认了所交款项为定金的事实,因此该2万元的实质应为定金而非收据所载“房款”。根据《认购协议书》的约定,原告应于10日内与被告签订《房屋买卖合同》,否则已支付的定金归被告所有。原告没有按约与被告签订《房屋买卖合同》,已构成违约,应承担相应的违约责任,即原告已支付的2万元定金归被告所有。原告认为房屋存在质量问题,且被告在销售时隐瞒了该房屋为旧房改造的事实,举证责任在于原告,原告未能提供相应的证据予以证实,应承担举证不能的法律责任。因此原告以房屋存在质量问题、房屋系旧房改造为由请求返还2万元,本院不予支持。

  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条的规定,判决如下:

       驳回原告曲xx的诉讼请求。

       本案案件受理费300元,减半收取计150元,由原告曲xx负担。

       上述债务,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。

       如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广西壮族自治区北海中级人民法院。

                                                                                                                                                                                     代理审判员:唐华泽